各縣（市、區(qū)）人民政府，市直屬有關單位：
《金華市區(qū)城中村改造實施辦法》已經市政府第73次常務會議審議通過。現印發(fā)給你們，請認真組織實施。
金華市人民政府辦公室
2021年2月19日
金華市區(qū)城中村改造實施辦法
為進一步規(guī)范市區(qū)城中村改造的規(guī)劃、建設和管理，改善居住環(huán)境，提升城市品質，根據有關法律法規(guī)和《中共金華市委金華市人民政府關于加快推進金華市區(qū)城中村改造工作的意見》（市委〔2013〕43號），結合市區(qū)實際，制定本實施辦法。
一、總則
（一）本辦法所稱城中村，是指市區(qū)二環(huán)路以內，村集體農用地全部或基本被征收（人均耕地低于0.2畝），但土地權屬、房屋建設、村（居）民安置仍保持農村集體模式的村（社區(qū)）。對于二環(huán)路以外需整村搬遷（改造）并且村集體土地全部被征收的村（社區(qū)），經市政府同意也可列入城中村改造范圍。
本辦法所稱城中村改造，是指根據同期國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃和土地征收成片開發(fā)方案，按照節(jié)約集約用地的原則，以高層公寓式安置和貨幣安置相結合的方式進行改造。
（二）市區(qū)城中村改造工作領導小組負責統籌市區(qū)城中村改造工作，組織研究制定市區(qū)城中村改造的指導性政策工作，協調解決市區(qū)城中村改造的重大問題。領導小組下設辦公室（設在市建設局）負責市區(qū)城中村改造的綜合協調、監(jiān)督檢查，組織相關部門建立完善政策體系等工作。
市發(fā)改委、市公安局、市民政局、市財政局、市人力社保局、市農業(yè)農村局、市資規(guī)局、市生態(tài)環(huán)境局、市行政執(zhí)法局、市應急管理局（人防辦）等部門按照各自職責，做好城中村改造相關工作。
（三）金華市人民政府依法委托各區(qū)人民政府代為行使土地征收職責，各區(qū)人民政府是本轄區(qū)城中村改造的責任主體，應當建立健全組織領導機構，全力推進本轄區(qū)城中村改造工作。
各區(qū)人民政府設立的農轉居多層公寓建設管理中心、金華開發(fā)區(qū)管委會設立的城市更新局是本轄區(qū)城中村改造工作的實施主體，負責城中村改造項目立項、安置房項目建設管理等工作，業(yè)務上接受金華市城市有機更新和房屋征收指導中心的指導。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）是本轄區(qū)城中村改造的工作主體，負責城中村改造房屋征收、安置房分配、社會穩(wěn)定等工作。
（四）城中村改造應當遵循“政府主導、市區(qū)聯動，統一政策、協調推進，規(guī)劃引導、陽光改造”的基本原則，充分調動各方面的積極性，依法保護村（社區(qū)）集體經濟組織成員的合法權益，做好社會穩(wěn)定風險評估工作。
城中村改造工作與“撤村建居”改制工作同步進行，有效推動農村向社區(qū)轉變，農民向市民轉變。
二、規(guī)劃與建設
（五）各區(qū)人民政府須編制城中村改造三年實施計劃，制定房屋征收年度計劃，并按下列次序確定優(yōu)先改造的村（社區(qū)）：
1.重點工程或公共基礎設施建設項目涉及需搬遷的村（社區(qū)）；
2.城市建設規(guī)劃即將開發(fā)建設的村（社區(qū)）；
3.其他列入城中村改造規(guī)劃范圍的村（社區(qū)）。
各區(qū)城中村改造三年實施計劃和城中村改造房屋征收年度計劃經各區(qū)人民政府審議通過后，于每年10月前報市建設局審核。
市建設局統一編制市區(qū)城中村改造房屋征收年度計劃，報市人民政府批準后實施。未列入年度計劃的項目不得啟動征收工作。安置房項目供地手續(xù)未完成的，不得啟動征收工作。安置房項目選址在原村莊范圍的，應完成規(guī)劃選址、規(guī)劃設計方案后方可啟動征收工作。年度計劃確需調整的，須按原程序報批。
（六）自然資源部門依據已經批準的城市控制性詳細規(guī)劃等相關規(guī)劃，核定規(guī)劃條件。對安置房項目的老年活動中心、幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生中心、文化設施、垃圾分類點及中轉站等配套服務設施予以優(yōu)先考慮。
安置房項目建設用地的規(guī)劃條件應嚴格控制，一般用于建設高層公寓，容積率原則上控制在2.0—2.8。
（七）城中村改造規(guī)劃要做好遺存保護，允許符合要求的建筑物保留或遷入安置房項目，以傳承鄉(xiāng)村歷史文化。
（八）各區(qū)人民政府必須加快城中村改造安置房項目建設，逐步建成一批規(guī)模適度、配套齊全的安置房，盡量做到“以房等人”。
各部門按照職能分工，對城中村改造安置房項目建設應當重點服務、優(yōu)先安排，實行綠色通道。
（九）涉及市本級行政事業(yè)性收費，可按照權限和程序報經相應機關批準后減收、免收、緩收。
三、改造安置政策
（十）安置對象。
城中村改造以村集體經濟組織為單位，安置對象包括：
1.村集體經濟組織實有登記在冊成員；
2.服兵役前屬本村集體經濟組織成員的義務兵、初級士官；
3.入學前屬本村集體經濟組織成員的全日制大中專院校在校學生；
4.服刑前屬本村集體經濟組織成員的正在改造人員。
安置對象以城中村改造啟動公告之日實有登記在冊的戶籍人口為依據，經公示后由各區(qū)人民政府組織核實確認。
（十一）安置方式與標準。
城中村改造安置分為高層公寓式安置（土地性質為國有出讓，下同）、貨幣安置兩種方式，由安置對象自愿選擇。
1.高層公寓式安置標準：以人均住宅建筑占地面積25平方米為基準，最高不超過1：4.3（每戶限額占地面積與高層公寓式安置房建筑面積之比）確定高層公寓式安置房建筑面積；
2.貨幣安置標準：按現有合法建筑重置價格1：3的標準給予補償。
村集體經濟組織合法的所有用房一律采用貨幣安置，按現有合法建筑重置價格1：3的標準給予補償。
（十二）安置房項目用地以招拍掛方式出讓。安置房項目用地列入市區(qū)經營性用地年度出讓計劃，允許帶方案出讓，但不列入出讓金收入任務統計考核。安置房項目用地的土地出讓金扣除中央、省、市計提規(guī)費后全額返還給各區(qū)人民政府。
在出讓公告中應明確安置房政府購買價格、面積等事項。安置房政府購買價格原則上由綜合成本和項目樓面價（起始價）組成。安置房實行毛坯交付，不實行全裝修。
（十三）產業(yè)發(fā)展用地。
村集體經濟組織以城中村改造啟動公告之日實有登記在冊的戶籍人口為依據，按人均不超過20平方米安排產業(yè)發(fā)展用地，用途按商業(yè)服務業(yè)用地確定，規(guī)劃容積率不超過1.7，土地性質為國有出讓。
產業(yè)發(fā)展用地采用貨幣安置方式。評估機構以城中村改造啟動公告發(fā)布為時間節(jié)點，分別對安置房地塊和原村莊地塊進行評估，取兩個地塊評估結果的平均數，扣除相關規(guī)費、成本等費用后確定產業(yè)發(fā)展用地貨幣安置補償金額，支付給實施城中村改造的村集體經濟組織。
貨幣安置資金不得用于發(fā)放干部報酬、支付招待費等非生產性開支；不得出借，不得為任何單位提供經濟擔保。
已享受過“留地”政策的村集體經濟組織原則上不再享受產業(yè)發(fā)展用地政策。
（十四）房屋征收補償。
對已辦理權證登記的合法建筑按照房屋重置價結合成新評估給予征收補償。未經登記的建筑由建設、農業(yè)農村、自然資源、行政執(zhí)法等有關部門依法認定和處理，認定結果應及時公示。對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑和暫保使用的房屋不給予征收補償，不作為安置依據。
（十五）安置房房款結算。
安置房建筑面積在安置標準面積范圍內，房款按最新公布的建安工程價收取，每三年調整公布。因戶型關系超出安置標準面積，超出8平方米（含）以內的，房款按市場價的80%收取；超出8平方米以外的，房款按市場價收取。因戶型關系不足安置標準面積，不足部分按安置房回購單價給予回購。
車位（庫）、附房、閣樓等不計入高層公寓式安置面積，按市場價購買。每戶可按市場價的50%購買一個標準車位。
（十六）各區(qū)人民政府應當鼓勵開展安置房貨幣化回購安置工作。安置房回購單價由評估機構按市場價評估確定后扣減安置房建安工程價和15%的土地出讓金。
（十七）安置房的不動產權證辦理、交易等具體規(guī)定由市資規(guī)局、市建設局另行制定并公布實施。
四、實施程序
（十八）城中村改造按下列程序實施：
1.前期工作。各區(qū)人民政府須征得村民（社員）會議或村民（社員）代表會議三分之二以上同意，經申請同意后發(fā)布改造啟動公告，公告期限不少于10個工作日。各區(qū)人民政府組織開展擬征收的城中村土地（房屋）現狀調查、社會穩(wěn)定風險評估等工作。改造啟動公告發(fā)布之日起，有關部門暫停辦理戶口遷入、分戶、房屋交易、翻（擴）建、裝潢、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照、權屬變更登記等不正當增加補償費用的行為。
2.方案公告。各區(qū)人民政府編制城中村改造補償安置方案并公告，公告期限不少于30日。
3.簽訂協議。各區(qū)人民政府或者指定的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）根據批準的城中村改造補償安置方案，與村集體經濟組織、村民（社員）簽訂補償安置協議。未簽訂補償安置協議的比例不得超過應當簽訂協議總數的8%。
4.征地報批。征地前期工作完成后，各區(qū)人民政府應當及時向有批準權的人民政府逐級提出土地征收申請，申報材料按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
5.征收公告。征收土地方案經依法批準后，各區(qū)人民政府應當及時將批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及救濟途徑等內容在門戶網站發(fā)布，同時在擬征收土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）、村民小組所在地予以公告，公告時間不少于10個工作日。對個別未簽訂征地補償安置協議的，各區(qū)人民政府應當依據征地補償安置方案和補償登記結果作出征地補償安置決定。
6.實施征收。宅基地和其他村莊建設用地、農用地等村集體土地依法征收為國有土地。
7.土地交付。補償到位后，被征地的村集體經濟組織應當及時交付被征土地，由城中村改造工作主體實施房屋拆除工作。
8.各區(qū)人民政府結合各自實際，按照公開、公平、公正的原則，制定安置房的選房辦法。
9.后續(xù)工作。進行資產清算和檔案資料的移交。
（十九）農業(yè)農村、自然資源、建設、公證機構等單位和部門，按照各自職責依法對市區(qū)二環(huán)路以內村（社區(qū)）暫停宅基地審批等相關手續(xù)辦理。
五、監(jiān)督管理
（二十）各區(qū)人民政府在實施城中村改造過程中應當嚴格審核確認安置對象、戶數以及土地、規(guī)劃等相關材料。對于存在弄虛作假，瞞報、漏報行為的，依法追究相應的法律責任。
城中村改造管理工作人員應當認真履行職責。存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
（二十一）城中村改造工作納入政府年度目標考核管理。具體考核辦法由市建設局另行制定。
六、附則
（二十二）各區(qū)人民政府根據本辦法制定實施細則。市民政局、市財政局、市農業(yè)農村局、市資規(guī)局等部門應根據相關法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法的規(guī)定，加快制定、完善“撤村建居”改制工作、村集體經濟股份合作制改革等相關配套政策。
（二十三）二環(huán)內重點工程或公共基礎設施建設項目涉及零星房屋征收的，可參照本辦法執(zhí)行。
（二十四）本辦法自公布之日起30日后施行。本辦法實施前的城中村改造相關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
